Referenzzinssatz und Miete: Wann Sie eine Senkung verlangen können

Der hypothekarische Referenzzinssatz ist eine der wichtigsten Zahlen für Mieterinnen und Mieter in der Schweiz. Steigt er, dürfen Mieten in der Regel steigen. Sinkt er, haben viele Mieterinnen und Mieter Anspruch auf eine tiefere Miete. Doch die Senkung kommt nicht automatisch: Sie müssen sie selbst verlangen.

Was ist der Referenzzinssatz?

Das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) berechnet viermal pro Jahr den durchschnittlichen Zinssatz der Hypotheken in der Schweiz und rundet ihn auf einen Viertelprozentpunkt. Dieser Wert ist der Referenzzinssatz für Mietverhältnisse.

Aktueller Stand: Der Referenzzinssatz beträgt 1,25 Prozent. Er gilt seit dem 2. September 2025 und wurde am 1. September 2026 bestätigt. Die nächste Bekanntgabe ist am 1. Dezember 2026 geplant.

Was bedeutet das für Ihre Miete?

Im Mietvertrag oder in der letzten Mietzinsanpassung steht, auf welchem Referenzzinssatz Ihre Miete beruht. Liegt dieser Wert höher als der aktuelle, können Sie eine Senkung prüfen. Als Richtwert gilt: Pro Viertelprozentpunkt tieferem Referenzzinssatz kann die Nettomiete um rund 3 Prozent sinken.

Die Vermieterschaft darf diesen Anspruch aber verrechnen, insbesondere mit:

• 40 Prozent der Teuerung seit der letzten Anpassung
• allgemeinen Kostensteigerungen, etwa beim Unterhalt oder bei Gebühren
• dem Einwand, die Miete sei bereits orts- oder quartierüblich tief oder die Rendite ungenügend

Rechner von Mieterverbänden helfen Ihnen, den möglichen Betrag abzuschätzen.

So verlangen Sie die Senkung

1. Vertrag prüfen: Auf welchem Referenzzinssatz beruht Ihre Miete, und welche Kündigungsfristen und -termine gelten?
2. Schriftlich verlangen: Schreiben Sie der Vermieterschaft, am besten eingeschrieben, und verlangen Sie die Senkung auf den nächsten Kündigungstermin (Art. 270a OR).
3. Antwort abwarten: Die Vermieterschaft hat 30 Tage Zeit zu antworten.
4. Schlichtungsbehörde: Lehnt sie ab, antwortet sie nicht oder senkt sie zu wenig, können Sie sich innert 30 Tagen an die Schlichtungsbehörde in Mietsachen wenden. Das Verfahren ist kostenlos.

Wer hat keinen Anspruch?

Bei indexierten Mieten, Staffelmieten, subventionierten Wohnungen und befristeten Verträgen gelten andere Regeln. Auch luxuriöse Wohnungen und Einfamilienhäuser mit sechs oder mehr Wohnräumen sind vom Schutz vor missbräuchlichen Mieten ausgenommen.

Und wenn der Referenzzinssatz steigt?

Dann darf die Vermieterschaft die Miete in der Regel erhöhen, und zwar mit dem amtlichen Formular, auf einen Kündigungstermin und mit einer Begründung. Eine Erhöhung können Sie innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde anfechten.

Häufige Fragen

Sinkt meine Miete automatisch?

Nein. Sie müssen die Senkung selbst schriftlich verlangen.

Ab wann gilt die tiefere Miete?

Ab dem nächsten Kündigungstermin unter Einhaltung der Kündigungsfrist, also oft erst einige Monate nach Ihrem Schreiben.

Riskiere ich eine Kündigung?

Eine Kündigung als Reaktion auf ein berechtigtes Begehren ist anfechtbar. Während eines Schlichtungsverfahrens und drei Jahre danach sind Mieterinnen und Mieter zusätzlich geschützt.

Allgemeine Information, keine Rechtsberatung. Stand: 19. Oktober 2026. Mehr zum Mieten: Mietwohnungen in der ganzen Schweiz.